“比同小區二手房便宜 30%，銀行直接賣房還支持貸款”—— 近期，京東、阿里等平臺集中上線的銀行直供房，一度被剛需族視為 “撿漏良機”。然而現實卻狠狠打臉：截至 12 月 1 日，僅京東資產交易平臺就有9000 多套銀行直供房進入二次拍賣，首拍成交率不足 15%，部分房源連續上拍十余次仍無人問津。

寧夏黃河農村商業銀行一套銀川興慶區的房源，首拍 62 萬元流拍，二拍降價至 55.86 萬元，即便吸引 13 人關注仍零人報名；蘭州農商行在 “育才壹品” 小區的房源，起拍單價低至 2000 元 /㎡（同小區二手房 3300-4600 元 /㎡），最終因 “0 次出價” 撤牌，轉而整體招商。一邊是銀行加速 “甩賣” 抵債房，一邊是購房者集體觀望，這場看似誘人的低價盛宴，為何變成了無人敢赴的 “鴻門宴”？

核心癥結一：產權風險藏 “暗雷”，低價背后是 “產權糊涂賬”

 

銀行直供房的核心賣點是 “產權清晰”，但實際調研發現，不少房源暗藏產權 “后遺癥”，讓購房者望而卻步：

• 二次過戶 + 時間未知：齊齊哈爾農村商業銀行一套 8 萬元的 30㎡房源，產權仍在債務人名下，購房者拍下后需先等銀行從原房主過戶至自身，再完成二次過戶，整個流程耗時不確定，期間可能因債務糾紛中斷。

• 無法過戶的 “使用權房”：廣東南澳農村商業銀行掛牌的汕頭房源，售價僅 16.1 萬元，卻明確標注 “因歷史權屬問題無法辦理房產證過戶”，使用權限僅到 2055 年，相當于花 16 萬買 20 多年租賃權。

• 債權陷阱混淆視聽：部分平臺標注 “銀行直供” 的房源，實際出售的是 “房產債權” 而非房屋本身。購房者拍下后需自行與債務人協商，甚至走司法程序才能收房，風險堪比法拍房。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言：“銀行直供房的產權風險比想象中復雜，普通購房者很難摸清所有歷史遺留問題，一旦踩坑就是長期維權。”

核心癥結二：騰退難如 “攻堅戰”，買了房卻住不進

 

如果說產權風險是 “隱性雷”，騰退難題就是 “顯性坑”，也是購房者最忌憚的痛點：

• “清場自理” 甩鍋給買家：蘭州農商行 “育才壹品” 的房源，競買公告明確標注 “清場自理”，房屋內有租戶長期占用，銀行拒絕介入協調；廣東南澳那套 16.1 萬元的房源，屋內住著退休老人，銀行工作人員直言 “拍下后需自行協商騰退，建議慎重購買”。

• 司法騰退耗時耗力：北京曾有購房者花 500 萬買銀行直供房，原房主父母拒不騰房，從起訴到強制執行耗時 2 年，期間購房者既要還房貸又要付房租，雙重壓力下苦不堪言。

• 租賃權優先 “卡脖子”：部分房源存在未到期租約，依據 “買賣不破租賃” 原則，購房者即便過戶也無法立即入住，而銀行往往不負責解除租約。

低價不香了？還有這些隱性成本勸退